一二线城市租金下跌房价上涨

中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布2020年04月纬房综合指数。指数显示，2020年4月全国核心城市（主要为一二线城市）二手房成交量与价格快速回升，租金较快下降。三四线城市房价总体下跌。

反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示，2020年4月，核心城市综合房价已经高于2019年全年最高房价，但是仍要低于2018年中的房价水平。2020年4月，纬房核心指数为107.01点（以2018年1月核心城市综合房价为100），比今年3月106.43点上涨0.54%，比2019年4月105.26点上涨1.11%。

与房价走势形成背离的是，核心城市住房租金较快下降。反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市近2个月住房租金出现较快下降。4月，纬房租金核心指数为102.6点（以2018年1月核心城市综合租金为100），比今年3月103.19点下降0.57%，比2019年4月104.12点下降1.46%。

中国社科院财经战略研究院邹琳华认为：“按一般的分析逻辑，租金下跌房价上涨，表明房地产泡沫风险在增加。但市场风险是否可控，还要看2020年下半年的房价和租金走势。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者：“由于疫情，不少流动人口的租房、工作等都受到影响，租房、换房的需求减少，房屋空置率也增加，都会带来租金的下跌。租金下跌和房价上涨理论上讲是有点违背的，但是也要看到，租金下跌更能反映现在市场是降温的。而房价之所以上涨，并不单单因为市场需求，有些是结构性的因素。最近这两个月的房屋交易确实有些超乎预期，一定程度上导致房价有所上涨。但接下来还有可能会有一些降价、促销的动作，届时或许和租金下跌比较匹配；如果说接下来几个月房价还在继续上涨，但是租金下跌的话，那么这就不匹配了，也就是房地产的泡沫风险是在增加的。所以还要看接下来几个月的市场表现。”

二手房成交方面，纬房成交量指数监测显示，2020年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为222.93，比2020年3月的158.37上升40.8%，已经超过了2017年调控前的成交量水平。国家统计局日前发布的数据也显示，4月份，全国70个大中城市中二手房价格上涨城市数量为37城，较3月增加5城。

邹琳华及纬房指数研究小组认为，核心城市二手房成交量的迅速反弹，和1-2月受疫情影响市场停摆恢复后形成的“刚性需求累积效应”有关。预计下半年二手房成交量将回落。

反映各等级城市综合房价的纬房城市分级指数显示，与2020年3月相比，2020年4月纬房一线城市指数上涨1.5%，涨速相对较快。二线城市指数上涨0.3%，市场较为平稳。三四线城市微跌，其中三线城市指数下跌0.1%，四线城市房价下跌0.18%。

纬房指数研究小组认为，一线城市房价上涨相对较快，与经济下滑背景下，市场避险意识增加有一定关联。三四线城市房价总体下跌也是如此。预计该分化态势将会延续到2020年下半年。

其中，长三角核心城市、京津冀核心城市房价反弹相对较快。与今年3月相比，4月纬房长三角核心指数上涨0.78%，京津冀核心指数上涨0.67%，粤港澳大湾区指数上涨0.55%，东北核心指数上涨0.03%。

经历了2017年来房价持续低迷后，近期京津冀核心指数反弹相对较快。纬房指数研究小组认为，相对长三角等其它同等级城市群带，京津冀房价沉寂时间较长，这属于正常的市场“填谷”效应。